El negocio está en querer hacerlo

Por Javier Bleda

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Cada vez que intento explicar a empresarios, inversores, técnicos o cualquier otra persona que pueda estar interesada de partida en el entorno de la construcción mundial a bajo costo, que existe todo un mundo de posibilidades para construir este tipo de viviendas en países del hemisferio sur, la pregunta recurrente siempre es la misma, ¿dónde está el negocio?

Por supuesto, es perfectamente entendible que todo el mundo se cuestione dónde puede estar el negocio cuando llego a plantearles  modelos de viviendas con un precio de venta considerablemente inferior al precio de construcción (no de venta) de una habitación de 11 metros cuadrados en España. Pero es que es esa la realidad, en la mayoría de países de África, por ejemplo, se puede llegar a construir, vender, y además obtener beneficio, una vivienda de 70m2 por un precio inferior a lo que cuesta construir la mencionada habitación de 11m2 en España, y es aquí donde entra en juego la desconfianza, la incredulidad, el no puede ser y las excusas que nos van a seguir manteniendo en la ignorancia mientras millones de viviendas esperan su comercialización y construcción.

Estamos de acuerdo en que en Europa hay unas normas de construcción las cuales, a pesar de su aparente buena intención para ofrecer mejor calidad, lo que de momento han conseguido ha sido encarecer el precio por metro cuadrado a niveles cercanos a la ruina total, y a las pruebas me remito. Elevar el costo de construcción implica elevar el precio de venta de la vivienda, implica que los posibles clientes tengan que endeudarse para casi toda la vida, implica que el sistema se colapse cuando los que tienen que pagar no pueden afrontar las hipotecas basura que les ofrecieron, y ello sin entrar a valorar la carga negativa aplicable a la estafa manifiesta que supone haber estado cobrando por las viviendas varias veces lo que cuesta construirlas, o la usura de unos banqueros despiadados para los que la cláusula suelo tiene más valor que la fuerza de la gravedad que atrae a un individuo hacia ese mismo suelo, cuando ha decidido suicidarse al sentir que la impotencia le inunda.

No queda más remedio que buscar rutas alternativas para trabajar cuando la inutilidad de unos pocos bloquea el mercado de muchos, y esas rutas se encuentran en este momento en esas partes del mundo que siempre hemos considerado remotas, inseguras e inaccesibles. Pero lo que ocurre es que, llegados al punto de convencimiento de que hemos de irnos lejos para poder seguir viviendo cerca de lo que queremos, nos preguntamos qué vamos a hacer allí donde no hemos ido nunca, qué vamos a construir si las normas parecen las antinormas y, sobre todo, que seguridad tenemos de cobrar si en el hasta hace poco conocido como Primer Mundo ese aspecto se ha convertido en metáfora.

Llegados a este punto lo que ha lugar es a sacar el aventurero que todos llevamos dentro y plantearnos averiguar qué podemos ofrecer y qué nos puede ofrecer ese mundo que ahora vemos con el ojo de la desconfianza. Construir en lugares donde la normativa de construcción se relaja hasta límites insospechados no quiere decir que nos convirtamos en cómplices necesarios de un caos oficializado, sino que hemos de sacar lo mejor de nosotros mismos, de nuestros conocimientos, para ofrecer seguridad con precios todavía menores a los que solo venden humo y un futuro incierto para unas estructuras hogareñas más basadas en la existencia divina que en criterios técnicos. Y será ese sacar lo mejor de nosotros mismos lo que nos lleve también a confiar en millones de clientes que esperan que alguien les ofrezca lo que los suyos no le ofrecen, porque la estafa y la usura no es propiedad exclusiva del hombre blanco. Y cuando confiemos en ellos nos daremos cuenta que el problema no es cómo cobrarles, sino tener algo que cobrarles, esto es, que seamos capaces de realizar tantas viviendas como ellos necesitan.

Ese mundo, que vemos tan lejano como para llamarle “Tercero”, tiene hoy la capacidad de hacernos poder seguir viviendo en el “Primero” si somos capaces de comprender que allí se puede construir mejor de lo que se está construyendo y, además, hacerlo por mucho menos dinero de lo que gobiernos y empresas locales son capaces de ofrecer, ya que su relación precio-calidad es fácilmente convertible en inaccesibilidad-inseguridad.

Los aproximadamente ochocientos euros por metro cuadrado que se cobran en España por termino medio, allí se pueden convertir en cien euros por la misma medida espacial, es decir, por un cuadrado de un metro de lado el cual, sumado a otros, elevará una vivienda de 70m2 que aloje a toda una familia que ahora vive acosada por alquileres en alza tan imposibles de pagar como los inalcanzables préstamos que ofrecen los bancos locales, con intereses de hasta el 25 por ciento. Con 800 euros el metro podemos construir (no vender, insisto) una habitación de 11m2 en España por 8.800 euros, mientras que una vivienda social de 70m2 en Camerún, Senegal, Gabón, Sierra Leona, Costa de Marfil, en no importa qué país del África negra, de Asia y de América del Sur podemos venderla por 7.000 euros.

¿Dónde está el negocio me preguntan sin cesar? El negocio está en el volumen de construcción, en la economía de escala por la compra de materiales que supone la replicación del mismo modelo de vivienda y en la mano de obra, en ofrecer facilidades de pago a cambio de intereses anuales mesurados, en construir con el flujo constante de capital circulante generado por las aportaciones de la enorme cantidad de clientes que querrán una casa verdaderamente abordable, donde sus familias puedan dormir seguras. El negocio está en nuestra fuerza de voluntad, en nuestro sexto sentido, en saber que no hay dragones al final de los océanos. El negocio, en resumen, está en querer hacerlo.

Concepción y diseño de la vivienda social africana

Por Javier Bleda

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Concebir una vivienda social africana no parece, a priori, algo que entrañe una especial dificultad, cualquier profesional que se precie está suficientemente preparado como para distribuir las estancias en base al número de habitaciones. Sin embargo, la realidad hace que las cosas no sean tan simples, aunque para muchos técnicos dependientes de organismos públicos africanos relacionados con la vivienda no parezca que la cosa revista mayor problema a tenor del poco empeño que ponen en ello.

Para empezar, la cultura local, diferente en cada país, debería representar una línea de actuación prioritaria en el momento de la concepción de la distribución de espacios internos. Y esa distribución interna debería hacerse partiendo de la base de que las familias africanas usan también sobremanera los espacios externos, teniéndolos en muchos casos como lugar de reunión familiar siempre que las condiciones climáticas lo permitan, o a veces porque dichas condiciones climáticas son insoportables dentro de las viviendas. Todo esto, por supuesto, ya nos hace comprender que la preferencia del cliente africano siempre va a ser la vivienda individual de planta baja, que le permita expansionarse en el futuro si lo necesita.

Hablar del clima y sus condicionantes en la construcción en África no es un asunto menor, ya que se trata de un continente inmenso en el que se puede encontrar desde el desierto más duro, con unos cambios diarios de temperatura extremos, hasta la selva más frondosa, donde la humedad relativa del aire y las constantes lluvias hacen a veces que vivir tenga una íntima relación con sobrevivir. En muchos lugares los espacios abiertos, como terrazas o porchados son fundamentales, y en otros lo que cuenta es que la buena construcción proteja bien del agua que cae con fuerza y sin control pero, en todo caso, la ventilación interna de la casa  siempre viene a ser el pilar central de la concepción de la misma sea cual sea el clima, porque el que accede a una vivienda social no suele tener muchas posibilidades de comprar y mantener climatización artificial, más bien dependen, como ellos mismos dicen, del “aire de Dios”.

Normalmente, debido a que las familias africanas suelen ser numerosas, hemos de hablar de viviendas de tres habitaciones, donde la mayor de ellas sea la dedicada a los padres, y que tenga al menos entre 14 y 16 metros cuadrados, aunque las otras dos puedan tener entre 10 y 12. El salón es una parte fundamental porque en él se van a desarrollar tanto la vida diaria de la familia, siendo la presencia del padre el momento en que adquiere más notoriedad, como la celebración de aquellos actos más importantes y la recepción de visitas. Tratándose de vivienda social se podría plantear un salón de entre 15 y 25 metros cuadrados. El llamado espacio familiar también adquiere una importancia trascendental, ya que en él se va a vivir el auténtico día a día familiar, y éste puede llegar a medir igualmente tanto como el salón, aunque si se puede jugar con espacios cubiertos externos podría llegar a ser mayor. Los baños adquieren una especial importancia en el contexto africano, ya que si bien en Europa podemos ubicarlos en cualquier punto de la casa sin mayor problema, no es así en África, donde estos deben estar en un lugar suficientemente discreto. Se le suele dar mucha importancia al hecho de que la habitación principal de los padres, como así se le llama, tenga un cuarto de baño privado. Y para el baño público, el que va a usar el resto de la familia, se ha de tener en cuenta que suele ser mucho más útil separar la ducha del wc, haciendo dos compartimentos diferenciados. Incluso el lavabo puede estar en el exterior de ambos. Y en lo referente a la cocina no hay que olvidar el concepto de cocina africana, es decir, que una parte de la cocina pueda ser cubierta y cerrada con puerta, incluso con un pequeño espacio para despensa, también cerrada, pero sin olvidar que, siempre que el tiempo lo permita, se va a cocinar en el exterior, con lo que la colocación de un fregadero externo y un espacio para una especie de barbacoa de obra sería más que interesante. Además, la cocina no suele estar exactamente dentro de la casa, sino dentro del recinto.

Los africanos tienen un concepto un tanto, a mi juicio, equivocado de la seguridad, ya que consideran fundamental que se construya un muro perimetral que les proteja. Siempre he entendido que un muro de protección es un obstáculo perfectamente salvable para un ladrón, y que además, si éste llegase a entrar, es mucho más fácil obtener ayuda si la casa se encuentra en un entorno abierto que si lo está en uno cerrado, pero el caso es que, entre conceptos de seguridad, de guarda de los menores, de guarda incluso de animales y, por supuesto, de privacidad, el hecho del muro perimetral es una querencia natural, aunque por cuestiones meramente económicas algunas partes del muro, al menos de momento, puedan ser suplidas por algún tipo de alambrada.

Llegados a este punto podríamos preguntarnos si de lo que estamos hablando realmente es de vivienda social, porque tantas condiciones constructivas no parecen aplicables a familias de escasos recursos, y es aquí donde hemos de darnos a la reflexión y, especialmente, a la comprensión, ya que de otro modo podríamos perdernos igual que se han perdido durante decenios los encargados oficiales de solventar estos problemas. Para un africano, tener una casa en propiedad es algo que representa una parte muy importante de su concepto existencial, por eso cuando va a dar el paso de acceder a una de ellas se lo piensa muy bien y procura que dicha casa se adapte lo mejor posible a las condiciones de su familia y a lo que él siempre ha soñado. En la mayor parte de los casos esto no puede ser así, bien porque los programas oficiales de vivienda social, a los que resulta más que complicado acceder, ofrecen lo que ofrecen sin posibilidad de modificación, o bien porque las promociones privadas, que tal vez podrían adaptarse mejor a los gustos locales, siguen la norma oficialista de anunciar casas con estándares de otras culturas y precios igualmente inalcanzables. Ni tampoco todas las casas pueden ser como la explicada anteriormente, con tres habitaciones, salón, espacio familiar, cocina y dos baños; el bajo costo debe primar a veces y, lamentablemente, por encima de otras prioridades.

Queda pues por decidir si, a pesar de encontrarnos a miles de kilómetros de distancia, somos capaces de buscar soluciones conceptuales abordables para el diseño de la vivienda social africana que permitan combinar la identidad cultural con un precio verdaderamente accesible. Hemos de ser capaces de economizar obra construida jugando con lo que a la vez pueda hacer de muro de cerramiento de la parcela, de aprovechar espacios exteriores cubiertos con elementos livianos para dar mayor sensación de amplitud y facilidad de ocupación familiar diaria y, sobre todo y ante todo, hemos de ser capaces de pensar cómo ofrecer una vivienda tan digna como inteligentemente distribuida, por un precio que deje la puerta abierta a los millones y millones de clientes potenciales que hace tiempo perdieron la esperanza de encontrar alguien capaz de asimilar y ofrecerles un sueño al precio de una realidad.

Ignorando al cliente real

Por Javier Bleda

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Una crisis da para mucho, especialmente si de lo que se habla es de construcción. Los sufridores más directos, en este caso los empresarios, buscan desesperadamente soluciones que les permitan como poco sobrevivir y, como mucho, o al menos eso piensan ellos, aspirar a un mercado desconocido a miles de kilómetros de distancia con el que poder ir aguantando el tirón hasta que la situación cambie.

A veces convencer a los empresarios de lo mucho que hay por hacer en el hemisferio sur no es tarea fácil, siempre salen a relucir los peligros, las inseguridades, el desconocimiento de las cosas y, por supuesto, creer que el cliente a buscar es el adinerado, aquél con capital suficiente para garantizar que la aventura va a ser cobrada incluso por adelantado. Evidentemente, el desconocimiento también hace al empresario pensar que puede que sea mejor dejarse llevar de la mano de los gobiernos ya que estos pueden constituirse en garantes de no importa qué tipo de compromiso, pero ni esto es así ni esa es la realidad.

Efectivamente hay una emergente clase media que puede dar mucho juego a la hora de ofrecer oportunidades constructivas, sin desmerecer a la clase alta de toda la vida que sigue dejándose llevar por el atractivo de proyectos de lujo. Y, por supuesto, también los gobiernos planean constantemente proyectos para la población que puedan ir subsanando el enorme déficit existente, con lo que, en el fondo, los empresarios españoles no andan del todo equivocados. Lo malo es que ya existen innumerables empresas locales que andan al acecho tanto de clientes de clase media como alta, ofreciendo unos precios que no podrían estar al alcance de niveles menores de la población. Y son los precios altos de estos empresarios, a los que a veces se les podría relacionar antropológicamente con los más cruentos depredadores, los que parecen atraer también a los gobiernos, porque no suelen dudar en ponerse en sus manos cuando creen desarrollar implementaciones de proyectos de vivienda social y no les importa hacerlo a unos precios que convierten en utopía las aspiraciones de la población más disminuida.    

No es nuevo esto de ignorar al cliente real, es decir, al que representa más de un ochenta por ciento en el mercado de la construcción, al que siendo integrante inequívoco del sector informal se convierte en mero espectador de una mezcla entre palabrería, expectativas y paciencia contenida al ver que, tal vez, nadie lo ignore en el discurso, pero sí todos le den de lado en los hechos. Y no es de recibo que esto ocurra, porque la masa inmensa de aspirantes a una vivienda mínimamente digna, pero en todo caso económica, se cuenta en centenas de millones, con lo que extrapolar los cálculos puede darnos cifras de inconmensurable valor.

Lamentablemente, hacer saber todo esto, por mucho que uno insista por activa y por pasiva, no va a convencer a los empresarios de la construcción que sea como darse un paseo por el campo. Creer en ello implica aventura, manejar ingentes volúmenes de construcción a precios orientales y ofrecer a los clientes unas facilidades de pago que los bancos no les dan, con lo que se ha de saber por adelantado que el beneficio vendrá de construir barato y cobrar intereses por diferir el pago. Este cliente potencial y esta forma de tratarlo parece no ser visto por nadie, pero ignorar al cliente real no quiere decir que el potencial no exista. Ser empresario, sea donde sea, es de aventureros, en los países del Tercer Mundo mucho más.   

50 años pagando

Por Javier Bleda

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A poco que uno se tome la molestia de estar mínimamente al corriente sobre las informaciones y opiniones que se publican alrededor del mundo en relación a la vivienda social, podrá comprobar que hay un problema recurrente: el precio. Y es que, por más que un gobierno se plantee que quiere hacer frente al problema de la vivienda económica para la población más desfavorecida, si el precio de venta está por e

ncima de las posibilidades reales de los compradores el esfuerzo gubernamental no va a servir absolutamente para nada salvo, tal vez, para que la incipiente clase media pueda aprovecharse de la situación.

Camerún ya acumula a sus espaldas varias decenas de años de independencia, sin embargo el número de viviendas sociales construidas hasta ahora es poco menos que ridículo al superar a duras penas el millar. Su Gobierno, con la mejor intención del mundo, y perfecto conocedor de la carencia de viviendas abordable que acumula, lanza un programa para la construcción de 10.000 unidades de vivienda social, lo que debería hacer que, en principio, la población comenzase a ver un cierto cambio en los criterios que mueven a los gobernantes a intentar poner remedio a los males endémicos en materia constructiva. Lamentablemente, esta iniciativa tiene visos de no poder llegar muy lejos al haber incurrido en el mismo error en el que, una y otra vez, incurren todos los gobiernos y la mayoría de actores que se mueven en el entorno de la construcción social, y no es otra cosa que el precio excesivo de la vivienda.

Según los precios que se manejan en Camerún a día de hoy, se podría acceder a una vivienda social a partir de 17.000 euros y hasta los 35.000, dependiendo de la superficie. Si tenemos en cuenta que el salario mínimo interprofesional es de 43 euros mensuales, en el mejor de los casos un camerunés debería estar pagando cincuenta años para poder convertirse en propietario de la vivienda más grande (allí el tamaño de las familias es algo serio). Y si también tenemos en cuenta que la esperanza media de vida es de 52 años, y que la casa de ninguna manera va a durar tanto, no será difícil imaginar lo absurdo, ridículo y desesperante de la situación.

Pero este no es un problema solamente de Camerún, sino que las soluciones en falso son recurrentes a nivel global, todos los países se enfrentan al mismo conflicto al encarar el problema de la construcción de viviendas sociales, no parecen entender que el cálculo de un precio accesible es absolutamente necesario si lo que se pretende es ofrecer soluciones tan reales como realistas. Cada día podemos encontrar artículos de opinión de cualquier país en el que los articulistas se quejan de elevado precio de las viviendas sociales y de si es que los promotores, tanto públicos como privados, no se dan cuenta de lo estéril de sus propuestas. Y mientras los años pasan y la miseria se consolida.

El que necesita una vivienda barata no piensa en lujos, simplemente quiere un techo familiar el cual, si fuera necesario, ya irá agrandando y mejorando a medida que sea posible. Lo que quiere y necesita es una casa que pueda pagar y que le deje algún dinero para manutención y gastos de la familia. Si ya de partida no puede acceder a un crédito hipotecario por pertenecer en muchos casos al sector informal, y si es que pudiera hacerlo luego se vería imposibilitado para pagar las cuotas del banco si es que al mismo tiempo pretende dar de comer a la familia, nos encontramos entonces con un elemento de creación de impotencia social, más que de creación de ilusión en el intento eterno de todo ser humano por mejorar su calidad de vida y la de los suyos.  

Pero, con todo, lo peor no es la incompetencia de las autoridades por solucionar este problema, sino la ceguera internacional al no querer ver que se pueden construir viviendas perfectamente dignas por apenas un tercio de lo que hoy por hoy se puede encontrar en el mercado. Tal vez en ellas los acabados no sean los mejores, tal vez las instalaciones de agua y electricidad deban ser exteriores, tal vez carezcan de elementos que otras tienen por precios inalcanzables, pero, en todo caso, serán viviendas, se podrán pagar cómodamente y contribuirán a ir solucionando un problema que más parece tener relación con la intención de resolverlo que con la capacidad en sí misma.